DPE 2027 : ce qui change pour les bailleurs

Le 1er janvier 2028 (objectif initial 2027 décalé d'un an mais préparation à entamer dès 2026), les logements classés F au DPE seront interdits à la location. Cette échéance, fixée par la loi Climat et Résilience d'août 2021, concerne 600 000 logements en France, dont 95 000 en IDF et 78 000 en PACA. Bailleurs, syndics et investisseurs : voici tout ce que vous devez savoir pour anticiper.

Sommaire

• Calendrier réglementaire DPE 2025-2034
• Diagnostic actualisé : nouveaux critères 2024
• Logements concernés : cartographie IDF / PACA
• Travaux prioritaires pour passer de F à E ou D
• Coûts et financements disponibles
• Sanctions et obligations légales
• Cas particulier des copropriétés

Calendrier réglementaire DPE 2025-2034

Le calendrier est strict. 1er janvier 2023 : interdiction de location pour les logements consommant >450 kWh/m²/an (classe G+). 1er janvier 2025 : interdiction de tous les logements G (>420 kWh). 1er janvier 2028 : interdiction des F (>330 kWh). 1er janvier 2034 : interdiction des E (>250 kWh).

Ces interdictions concernent les nouveaux baux ET les renouvellements. Pour les baux en cours, le bailleur ne peut pas augmenter le loyer, ne peut imposer de hausses indexées, et le locataire peut exiger des travaux (article 17 loi du 6 juillet 1989).

Sanctions : à compter de 2025 pour les G, contraventions de classe 5 (1 500 euros par logement, 7 500 euros par récidive). Le locataire peut également saisir le juge des contentieux de la protection pour exiger les travaux.

Diagnostic actualisé : nouveaux critères 2024

Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est opposable juridiquement. Sa méthode de calcul intègre désormais : consommation primaire (chauffage, eau chaude, climatisation, éclairage, ventilation) ET émissions de GES. La classe finale est la plus défavorable des deux.

Les critères évoluent encore au 1er juillet 2024 : meilleur traitement des logements bien isolés mais utilisant le gaz, meilleure prise en compte des PAC (pompes à chaleur). Sur l'IDF, ces évolutions ont reclassé 8% des logements (en mieux ou en moins bien selon profil énergétique).

Le DPE est valable 10 ans (sauf travaux significatifs entraînant nouvelle classification). Coût d'un DPE : 120 à 250 euros pour un appartement, 200 à 450 euros pour une maison. Réalisé par diagnostiqueur certifié (annuaire <a href="https://www.service-public.fr" class="text-gea-blue hover:underline font-medium" rel="noopener noreferrer" target="_blank">Service Public</a>).

Logements concernés : cartographie IDF / PACA

En Île-de-France, 95 000 logements F (sur 5,2 millions). Concentration sur Paris intra-muros (38 000), notamment dans les 18e, 19e, 20e, 11e arrondissements. Aussi Saint-Denis (4 200), Argenteuil (2 800), Boulogne-Billancourt (2 400), Versailles (1 800).

En PACA, 78 000 logements F. Concentration sur Marseille (28 000), Nice (12 000), Toulon (8 500), Aix-en-Provence (4 200). Cas particulier des copropriétés des années 1960-1975 mal isolées : nombreuses sur le pourtour méditerranéen.

Caractéristiques typiques d'un F : construction avant 1975, chauffage électrique convecteurs ou gaz ancien, isolation toiture insuffisante (R<3 m²K/W), simple vitrage ou double vitrage ancien, façades non isolées.

Travaux prioritaires pour passer de F à E ou D

Cinq leviers majeurs. Premier : isolation toiture / combles. Gain typique 25 à 60 kWh/m²/an. Coût : 50-150 euros le m² pour combles perdus, 120-220 euros pour rampants. C'est le rapport gain/coût le plus favorable.

Deuxième : isolation thermique par l'extérieur (ITE). Gain 40 à 90 kWh/m²/an. Coût : 130-220 euros le m². Solution puissante mais lourde. Couplée à un <a href="/professionnels/services/peintures-isolantes" class="text-gea-blue hover:underline font-medium">ravalement avec peinture thermo-isolante</a>, elle améliore aussi l'esthétique.

Troisième : remplacement chaudière. PAC air/eau ou hybride : gain 30-70 kWh/m²/an. Coût : 12 000-22 000 euros (avec aides). Quatrième : remplacement fenêtres double vitrage récent voire triple. Gain 10-30 kWh/m²/an. Coût : 600-1 200 euros par fenêtre.

Cinquième : ventilation double flux. Gain 5-15 kWh/m²/an. Coût : 5 000-9 000 euros par logement. Pour passer de F à E : généralement 2 leviers suffisent (15 000-30 000 euros). De F à D : 3-4 leviers (35 000-70 000 euros).

Coûts et financements disponibles

MaPrimeRénov' : 8 000 à 70 000 euros selon revenus et travaux. MaPrimeRénov' Sérénité (parcours accompagné) : jusqu'à 35 000 euros pour gain énergétique >35%. CEE (Certificats d'Économies d'Énergie) : cumulables, 4 000 à 12 000 euros. Éco-PTZ : prêt à taux zéro jusqu'à 50 000 euros sur 20 ans.

Pour les bailleurs, le dispositif "Loc'Avantages" permet de cumuler aides + déductions fiscales jusqu'à 65% des loyers en contrepartie de plafonds de loyer et de ressources locataires. Économie totale possible : 60-80% du coût des travaux.

Aides locales : à Paris, "Paris Climat" subventionne jusqu'à 7 000 euros par logement. À Marseille, le PLH 2024-2030 propose des aides jusqu'à 5 000 euros. À Nice, Aix-en-Provence, Versailles : dispositifs spécifiques disponibles via les ANIL.

Pour vos projets toiture, photovoltaïque, isolation, nos équipes <a href="/professionnels/services/photovoltaique" class="text-gea-blue hover:underline font-medium">photovoltaïque + isolation</a> et <a href="/professionnels/services/peintures-isolantes" class="text-gea-blue hover:underline font-medium">peintures isolantes</a> intègrent les démarches d'aides directement.

Sanctions et obligations légales

À compter du 1er janvier 2028, mise en location d'un logement F : contravention 1 500 euros (5e classe), 7 500 euros en récidive. Pas de relocation possible (interdiction à chaque nouveau bail). Pour les renouvellements de baux en cours : pas d'augmentation de loyer (sauf travaux justifiés).

Le locataire peut saisir le juge des contentieux pour exiger les travaux (avec astreinte journalière éventuelle). Il peut également demander une réduction de loyer rétroactive si le bailleur n'a pas mentionné la classe énergétique correctement.

Pour les copropriétés, l'AG doit voter le plan pluriannuel de travaux (PPT) obligatoire depuis 2023 pour les copropriétés >15 ans. Délai de mise en œuvre : 5 ans pour passer les seuils réglementaires.

Cas particulier des copropriétés

Les copropriétés F concentrent 62% des logements concernés en IDF, 71% en PACA. Les décisions de travaux nécessitent majorité absolue (article 25 loi 1965) pour ITE et changement chauffage collectif, majorité simple (article 24) pour isolation toiture-terrasse.

Le PPT (Plan Pluriannuel de Travaux) inclut désormais obligatoirement un volet énergétique. Notre service d'<a href="/professionnels/services/travaux-en-hauteur" class="text-gea-blue hover:underline font-medium">expertise en hauteur pour syndics</a> propose un diagnostic technique global (DTG) couplé à des préconisations chiffrées sur l'enveloppe (toiture + façades).

Financement copropriété : éco-PTZ collectif (jusqu'à 30 000 euros par lot), MaPrimeRénov' Copropriété (jusqu'à 25% du coût des travaux), CEE collectifs. Le reste à charge moyen pour une copropriété rénovée F→D : 8 000 à 18 000 euros par lot.

Pour anticiper le DPE 2027/2028 sur vos biens en IDF ou PACA, contactez Groupe Expert Altitude au 07 66 46 86 73.