Loi 10 ans ravalement Marseille et PACA : obligations, sanctions

L'obligation de ravalement décennal n'est pas réservée à Paris. À Marseille et dans plusieurs communes de la région Provence-Alpes-Côte d'Azur listées par arrêté préfectoral, les propriétaires doivent ravaler la façade de leur immeuble au moins tous les dix ans. Cette obligation, fondée sur l'article L132-1 du Code de la Construction et de l'Habitation, est régulièrement réactivée par la Métropole Aix-Marseille-Provence et par la Ville de Marseille depuis le drame de la rue d'Aubagne en novembre 2018. Cet article détaille le périmètre exact de l'obligation en PACA, la procédure de mise en demeure, les sanctions et les aides 2026.

Sommaire

• Cadre légal : article L132-1 du CCH et arrêtés préfectoraux
• Communes PACA concernées par l'obligation décennale
• Procédure Ville de Marseille : du diagnostic à la mise en demeure
• Sanctions financières et travaux d'office
• Spécificités post-rue d'Aubagne et permis de louer
• Aides 2026 et calendrier type de mise en conformité

Cadre légal : article L132-1 du CCH et arrêtés préfectoraux

L'article L132-1 du Code de la Construction et de l'Habitation dispose que « les façades des immeubles doivent être constamment tenues en bon état de propreté ». Pour rendre cette obligation opposable, la loi prévoit que dans les communes désignées par arrêté préfectoral, le ravalement doit être réalisé au moins tous les dix ans. Marseille figure parmi les premières communes désignées dès les années 1960. Plusieurs autres communes des Bouches-du-Rhône, du Var et du Vaucluse ont rejoint la liste depuis.

L'obligation porte sur trois volets indissociables : le **nettoyage** complet des façades (pollution, suie, salissures urbaines), la **remise en état** technique (rejointoiement, reprise des enduits, traitement des fissures), et la **conservation des éléments architecturaux** (modénatures, corniches, balcons, garde-corps). Elle s'applique à toutes les façades visibles depuis l'espace public ainsi qu'aux pignons aveugles dégradés.

Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 sur la salubrité des logements, complété par la loi ELAN du 23 novembre 2018 et par la loi du 1er septembre 2023 relative à la lutte contre l'habitat indigne, renforce les outils coercitifs disponibles pour les maires. En PACA, ces outils sont massivement mobilisés depuis l'effondrement de la rue d'Aubagne (8 morts, novembre 2018), événement qui a profondément modifié la politique publique de lutte contre l'habitat dégradé sur l'ensemble du territoire marseillais.

Communes PACA concernées par l'obligation décennale

Toutes les communes ne sont pas soumises à l'obligation décennale. La liste est fixée par arrêté préfectoral et révisée périodiquement. Voici un tableau récapitulatif des principales communes concernées dans notre zone d'intervention.

| Département | Communes concernées par le ravalement décennal | |---|---| | Bouches-du-Rhône (13) | Marseille (tous arrondissements), Aix-en-Provence, Salon-de-Provence, Arles, Martigues | | Var (83) | Toulon, Hyères, Fréjus | | Alpes-Maritimes (06) | Nice, Cannes, Antibes, Juan-les-Pins | | Vaucluse (84) | Avignon |

Dans les communes non listées, l'obligation décennale formelle ne s'applique pas, mais l'obligation générale d'entretien des façades demeure (article L511-1 du CCH sur la sécurité des immeubles), avec des sanctions équivalentes en cas d'immeuble menaçant ruine ou présentant un péril ordinaire ou imminent.

Les façades concernées sont celles visibles depuis l'espace public : façades sur rue, façades sur cour visible depuis une voie ouverte au public, et façades sur jardin si elles sont visibles depuis une voie. Les murs pignons aveugles sont également concernés s'ils présentent des dégradations visibles.

Procédure Ville de Marseille : du diagnostic à la mise en demeure

La Ville de Marseille, à travers la **Direction de la Prévention et de la Gestion des Risques Urbains**, pilote les contrôles de ravalement. La procédure type comporte quatre étapes formalisées.

**Étape 1 : Recensement et signalement.** Les services municipaux cartographient les immeubles présentant des défauts de façade visibles. Le recensement s'appuie sur les patrouilles techniques, les signalements des conseils de quartier, les bailleurs sociaux et les associations de riverains. Le 1er, 2e, 3e, 6e et 7e arrondissements concentrent l'essentiel des contrôles.

**Étape 2 : Injonction de ravalement.** Le maire notifie au propriétaire ou au syndic une injonction de ravalement par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette injonction fixe un délai indicatif de 12 à 24 mois pour engager les travaux. Elle invite à transmettre dans les 6 mois un calendrier prévisionnel, un devis détaillé et le nom de l'entreprise retenue.

**Étape 3 : Mise en demeure.** Sans réponse ou sans travaux dans le délai imparti, la Ville notifie une mise en demeure formelle (article R132-2 du CCH). Le délai d'exécution devient impératif : 6 à 12 mois. À défaut, la procédure de travaux d'office est lancée.

**Étape 4 : Travaux d'office.** Le maire fait procéder aux travaux par une entreprise désignée par marché public et récupère les sommes engagées sur le propriétaire défaillant par titre exécutoire émis par le Trésor Public. Le coût des travaux d'office est majoré de 25 à 45 % par rapport à un ravalement classique.

À Marseille, depuis 2019, les arrêtés de péril ordinaire ou imminent se sont multipliés en zone Noailles, Belsunce et autour du Vieux-Port. La Ville mobilise simultanément les outils ravalement-péril-permis de louer pour assainir le parc immobilier dégradé.

Sanctions financières et travaux d'office

Les sanctions pour non-respect de l'obligation de ravalement combinent plusieurs leviers.

**Amende administrative** : jusqu'à 3 750 euros pour les personnes physiques, jusqu'à 7 500 euros pour les personnes morales (SCI, copropriété, société). L'amende est prononcée par le préfet sur proposition du maire après procédure contradictoire.

**Travaux d'office facturés au propriétaire** : pour un immeuble haussmannien marseillais de 250 mètres carrés de façade, les travaux d'office représentent 35 000 à 65 000 euros (vs 28 000 à 48 000 euros pour un ravalement à initiative privée).

**Astreinte journalière** : 50 à 200 euros par jour de retard à compter de l'expiration du délai de mise en demeure, plafonnée à 25 000 euros. Cette astreinte, introduite par la loi ELAN, est de plus en plus utilisée à Marseille.

**Hypothèque légale** : la créance résultant des travaux d'office et des amendes peut faire l'objet d'une inscription hypothécaire qui bloque toute vente du bien.

**Impact patrimonial** : un immeuble non conforme au ravalement décennal se vend en moyenne 6 à 10 % en dessous du marché. Les notaires sont tenus de vérifier le carnet de ravalement avant toute mutation.

Spécificités post-rue d'Aubagne et permis de louer

L'effondrement de la rue d'Aubagne (5 et 8 novembre 2018) a déclenché un tournant. Depuis 2019, la Ville de Marseille a renforcé les contrôles dans plusieurs quartiers via le **permis de louer** instauré par la loi ALUR de 2014 et étendu en 2020 aux secteurs Noailles, Belsunce, Centre-Ville et Le Panier.

Le permis de louer impose au propriétaire bailleur de demander une autorisation préalable à la mise en location. La Ville contrôle l'état du logement (salubrité, sécurité, décence) et l'état des parties communes incluant la façade. Un ravalement non conforme peut entraîner un refus de permis de louer, ce qui rend le logement impossible à louer légalement.

À Aix-en-Provence et à Avignon, des dispositifs similaires de lutte contre l'habitat dégradé ont été mis en place, avec une vigilance particulière en centre historique (Site Patrimonial Remarquable d'Avignon, périmètre UNESCO du centre d'Aix).

Pour un projet en zone patrimoniale, consultez notre page <a href="/professionnels/services/travaux-en-hauteur/marseille" class="text-gea-blue hover:underline font-medium">travaux en hauteur Marseille</a> et notre offre dédiée <a href="/professionnels/services/peintures-isolantes/aix-en-provence" class="text-gea-blue hover:underline font-medium">peintures isolantes Aix-en-Provence</a>.

Aides 2026 et calendrier type de mise en conformité

Plusieurs aides cumulables permettent de financer un ravalement obligatoire en PACA en 2026.

**MaPrimeRénov Parcours Accompagné** : si le ravalement intègre une isolation thermique par l'extérieur (ITE), l'aide atteint 15 000 euros pour les ménages très modestes, 11 000 pour les modestes. Condition : gain énergétique minimum de 35 % prouvé par audit énergétique et certification RGE de l'entreprise.

**Aide Anah copropriétés** : pour les copropriétés en difficulté, jusqu'à 50 % des travaux énergétiques financés.

**MaPrimeRénov Copro** : 25 000 euros par logement pour les bouquets dépassant 35 % de gain énergétique.

**Éco-PTZ** : prêt à taux zéro jusqu'à 50 000 euros sur 20 ans pour un bouquet de trois travaux d'amélioration énergétique.

**Aides régionales PACA** : la Région Sud propose des subventions complémentaires pour les copropriétés dégradées (programme « Habiter Sud »).

Pour une vue exhaustive des aides nationales, consultez <a href="https://france-renov.gouv.fr/" target="_blank" rel="noopener noreferrer">France Rénov'</a>, le service public officiel de l'accompagnement à la rénovation.

Le calendrier type d'une mise en conformité s'étale sur 18 à 24 mois : diagnostic (mois 1-3), mise en concurrence (mois 3-6), vote AG copropriété (mois 7-9), démarches administratives et ABF si zone patrimoniale (mois 10-12), chantier (mois 13-18). Pour bénéficier d'un diagnostic préalable et d'un accompagnement complet du dossier réglementaire, contactez nos équipes au 07 66 46 86 73. Nous intervenons sur l'ensemble de la <a href="/professionnels/services/travaux-en-hauteur/provence-alpes-cote-d-azur" class="text-gea-blue hover:underline font-medium">région PACA</a>, de Marseille à Nice, avec une connaissance fine des arrêtés préfectoraux et des UDAP locales.