Réglementation PV copropriété (loi Climat 2021)

Installer des **panneaux photovoltaïques en copropriété** est devenu accessible juridiquement et techniquement grâce à plusieurs évolutions législatives majeures, dont la loi Climat et Résilience du 22 août 2021. Ce texte a simplifié les conditions de vote en assemblée générale, encadré l'autoconsommation collective et clarifié les modalités de partage de l'énergie produite. En 2026, les copropriétés franciliennes et PACA disposent d'un cadre légal stabilisé, mais l'instruction des projets reste exigeante. Cet article décrypte l'ensemble des règles applicables : majorités requises, contrats, raccordement Enedis, fiscalité.

Sommaire

• Cadre juridique : loi ELAN, loi Climat 2021, décrets 2022-2024
• Vote en assemblée générale : majorités et procédures
• Autoconsommation collective : principes et acteurs
• Partage de l'énergie produite entre copropriétaires
• Raccordement Enedis et obligations techniques
• Fiscalité et aides applicables en 2026
• Cas pratiques : copropriété parisienne, immeuble marseillais

Cadre juridique : loi ELAN, loi Climat 2021, décrets 2022-2024

Plusieurs textes structurent le régime PV en copropriété.

**Loi ELAN du 23 novembre 2018** : introduction de l'article 25-1 dans la loi du 10 juillet 1965, autorisant un copropriétaire à installer à ses frais des panneaux PV sur sa partie privative (toiture-terrasse, balcon).

**Loi Énergie-Climat du 8 novembre 2019** : reconnaissance de l'autoconsommation collective, étendue aux bâtiments tertiaires et résidentiels.

**Loi Climat et Résilience du 22 août 2021** : article 86 simplifiant le vote PV en copropriété, abaissement à la majorité simple (article 24) pour les travaux d'amélioration énergétique sans charge financière sur les autres copropriétaires, obligation pour les bâtiments tertiaires neufs de plus de 500 m² de couvrir 30 % de toiture en PV ou végétalisation.

**Décret 2022-1611 du 22 décembre 2022** : modalités pratiques de l'opération d'autoconsommation collective étendue (périmètre de 2 km, 10 km en zone rurale, jusqu'à 20 km sur dérogation).

**Décret 2023-1095 du 27 novembre 2023** : obligation de couverture en PV ou végétation pour les parkings extérieurs de plus de 1 500 m² (étendue par la loi APER de mars 2023).

**Arrêté tarifaire S26** : tarifs d'achat photovoltaïque applicables aux installations résidentielles et tertiaires en 2026.

Pour les <a href="/professionnels/services/photovoltaique/paris" class="text-gea-blue hover:underline font-medium">projets PV en copropriété à Paris</a> ou pour les <a href="/professionnels/services/photovoltaique/marseille" class="text-gea-blue hover:underline font-medium">installations photovoltaïques tertiaires à Marseille</a>, ces textes définissent le cadre opérationnel complet.

Vote en assemblée générale : majorités et procédures

Le régime de vote dépend de la nature du projet et de son financement.

**Article 24 (majorité simple des présents et représentés)** : - Installation PV sur parties communes financée par un tiers (tiers-investisseur, contrat de bail emphytéotique, contrat d'occupation temporaire) sans charge pour les copropriétaires ; - Installation PV individuelle d'un copropriétaire sur sa partie privative au titre de l'article 25-1 ; - Souscription à une opération d'autoconsommation collective tierce.

**Article 25 (majorité absolue de tous les copropriétaires)** : - Installation PV financée par la copropriété (appel de fonds ou fonds de travaux) avec partage de la production ; - Travaux d'amélioration énergétique impactant l'aspect extérieur ; - Modification du règlement de copropriété pour intégrer l'opération.

**Article 26 (majorité des copropriétaires représentant 2/3 des voix)** : - Cession à un tiers du droit d'occupation de la toiture (bail emphytéotique de 25-30 ans, COT) ; - Modification de la destination d'une partie commune.

La procédure type comporte : 1. Pré-étude technique et économique (cabinet AMO ou installateur) ; 2. Inscription à l'ordre du jour de l'AG avec documents annexes (devis, contrat, simulation économique) ; 3. Convocation 21 jours avant l'AG ; 4. Vote et signature du procès-verbal ; 5. Délai de contestation (2 mois pour les opposants) ; 6. Lancement effectif des travaux.

Autoconsommation collective : principes et acteurs

L'autoconsommation collective permet à plusieurs consommateurs et producteurs situés dans un même périmètre géographique de partager l'énergie produite localement.

**Principes** : un ou plusieurs producteurs PV (toitures de copropriété, ombrières de parking, panneaux en façade) alimentent un ou plusieurs consommateurs (copropriétaires, locataires, commerces, communs d'immeuble) via le réseau public d'Enedis. L'électricité injectée est mesurée et répartie selon une clé de répartition contractuelle.

**Personne Morale Organisatrice (PMO)** : entité juridique obligatoire qui pilote l'opération. Le syndic de copropriété peut être désigné PMO, ou une association loi 1901 créée à cet effet, ou une coopérative. La PMO signe la convention avec Enedis et répartit les revenus et charges.

**Périmètre géographique** : 2 km en zone urbaine, 10 km en zone rurale, jusqu'à 20 km sur dérogation préfectorale. Pour une copropriété, le périmètre inclut tous les bâtiments dans ce rayon.

**Clé de répartition** : convenue contractuellement, peut être statique (% fixe par consommateur) ou dynamique (proportionnelle à la consommation instantanée). Modifiable une fois par an.

**Acteurs externes** : - **Enedis** : gestion du raccordement, mesure et facturation du surplus injecté ; - **EDF OA** ou un acheteur agréé : achat du surplus non autoconsommé au tarif S26 ; - **Fournisseur d'électricité** des consommateurs : facture la partie résiduelle (consommation au-delà de l'autoproduit) ; - **Tiers-financeur** éventuel (Enercoop, Énergie Partagée, Bpifrance) si la copropriété ne porte pas l'investissement.

Partage de l'énergie produite entre copropriétaires

La répartition de l'énergie autoproduite suit la clé contractuelle définie dans la convention d'autoconsommation collective.

**Exemples de clés statiques** : - Au prorata des tantièmes de copropriété (clé patrimoniale) ; - Égalitaire par foyer (clé sociale) ; - Au prorata des consommations annuelles déclarées (clé d'usage) ; - Mixte (50 % tantièmes + 50 % consommation).

**Clés dynamiques** : la répartition s'ajuste selon la consommation instantanée mesurée toutes les 30 minutes par les compteurs Linky. Permet d'optimiser le taux d'autoconsommation.

**Reporting** : la PMO transmet aux participants un récapitulatif mensuel ou trimestriel : kWh autoproduits, kWh autoconsommés par chaque participant, kWh injectés et achetés par EDF OA, montant des charges et recettes.

Le partage économique suit une logique parallèle : la PMO collecte les revenus de la vente du surplus, paie les charges (location de toiture si bail tiers, maintenance, frais administratifs) et redistribue le solde aux participants selon la clé patrimoniale ou contractuelle.

Raccordement Enedis et obligations techniques

Le raccordement d'une installation collective suit une procédure spécifique.

**Demande de raccordement** : déposée par la PMO sur le portail Enedis Connect. Pièces à fournir : note de calcul du producteur, plan de masse, attestation de conformité Consuel, convention d'autoconsommation collective, identité de tous les participants.

**Délais Enedis 2026** : - Installation de moins de 36 kVA : 2 à 4 mois ; - 36 à 250 kVA : 4 à 7 mois ; - 250 à 500 kVA : 6 à 10 mois.

**Obligations techniques** : - Onduleurs avec protection découplage selon norme DIN VDE 0126 ; - Coffret AC/DC dédié ; - Comptage Linky bidirectionnel pour chaque participant et le producteur ; - Système de mesure de l'autoconsommation (TURPE 5/6) ; - Étiquetage IP65 et conformité IEC 61730 des modules.

**Coût du raccordement** : 1 500 à 3 500 € pour une installation de moins de 36 kVA, 4 000 à 12 000 € pour 36 à 250 kVA, 12 000 à 35 000 € au-delà. À budgéter dès la pré-étude.

Pour les <a href="/professionnels/services/photovoltaique/aix-en-provence" class="text-gea-blue hover:underline font-medium">copropriétés tertiaires à Aix-en-Provence</a> ou <a href="/particuliers/services/photovoltaique/boulogne-billancourt" class="text-gea-blue hover:underline font-medium">les immeubles résidentiels à Boulogne-Billancourt</a>, l'étude de raccordement préalable est essentielle pour valider le budget global.

Fiscalité et aides applicables en 2026

Le régime fiscal des copropriétés autoconsommatrices est favorable.

**Prime à l'autoconsommation** : versée par EDF OA, dégressive sur 5 ans : - 80 €/kWc pour 3-9 kWc ; - 180 €/kWc pour 9-36 kWc ; - 90 €/kWc pour 36-100 kWc ; - 0 €/kWc au-delà.

**Tarif d'achat du surplus** : 0,1297 €/kWh (3-9 kWc), 0,1101 €/kWh (9-36 kWc), 0,0782 €/kWh (36-100 kWc) au 1er trimestre 2026, garantis 20 ans.

**TVA** : 5,5 % sur installation PV résidentielle de moins de 9 kWc en autoconsommation collective (depuis 2025), 10 % sinon, 20 % au-delà de 100 kWc.

**MaPrimeRénov Copro** : éligible si le PV est intégré dans un bouquet de travaux d'amélioration énergétique avec gain de 35 %. Jusqu'à 25 000 € par logement.

**Éco-PTZ collectif** : prêt à taux zéro jusqu'à 30 000 € par logement, 50 000 € pour les copropriétés en difficulté.

**Exonération de revenus** : la vente d'électricité de moins de 3 kWc par logement est exonérée d'impôt et de prélèvements sociaux. Au-delà, régime de la micro-BIC.

**Aides régionales** : la Région Île-de-France propose le dispositif Énergie Renouvelable Copro (jusqu'à 200 €/kWc), la Région PACA offre des subventions via l'AGIR pour l'énergie (variable selon territoire).

Pour les aides nationales, consultez <a href="https://france-renov.gouv.fr/" target="_blank" rel="noopener noreferrer">France Rénov'</a>.

Cas pratiques : copropriété parisienne, immeuble marseillais

**Copropriété haussmannienne Paris 17e (30 lots)** : projet PV en autoconsommation collective sur toiture-terrasse de 180 m². Puissance installée 32 kWc. Production annuelle 36 000 kWh. Participants : 28 copropriétaires + parties communes (ascenseur, éclairage). Investissement 75 000 € HT, financement fonds de travaux (60 %) + prêt collectif copropriété (40 %). ROI : 11 ans. Vote à l'article 25, majorité 78 %.

**Immeuble années 1970 Marseille 13008 (24 lots)** : ombrière de parking 120 m² + toiture-terrasse 90 m². Puissance 45 kWc. Production 65 000 kWh/an (ensoleillement supérieur). 22 participants. Investissement 95 000 € HT. ROI : 8 ans grâce au productible solaire méditerranéen. Tiers-investisseur Enercoop sur 25 ans, vote à l'article 26 (majorité 75 %).

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